"Más de 200 estudios evidencian que limitar el precio del alquiler no funciona"

¿En qué datos se apoya para afirmar que topar los alquileres en Cataluña ha sido contraproducente?

— Nos basamos, en primer lugar, en los propios datos oficiales de Cataluña, que es donde la regulación ya tiene recorrido suficiente para ser evaluada. El control de rentas se aprobó en marzo de 2024 y contamos con alrededor de un año de aplicación efectiva, lo que permite observar efectos claros y sostenidos. A esto se suma toda la evidencia empírica internacional, que es abrumadora. Existen más de 200 estudios académicos que analizan los controles de renta en distintos países y contextos, y las conclusiones son reiteradas: reducen la oferta, distorsionan el mercado y generan exclusión social. Cataluña no es una excepción, sino una confirmación más.

Ustedes hablan de una reducción estructural del 20% en los contratos de alquiler tras la regulación. ¿Se trata de menos oferta real o solo de menos contratos formalizados?

— Se trata de una reducción de los nuevos contratos formalizados, que es el indicador clave para medir la entrada de vivienda en el mercado. En el primer año de vigencia del control de rentas se observa una caída estructural cercana al 20% en la firma de nuevos contratos. Esto no es un detalle técnico menor. Significa que los propietarios están retirando vivienda del mercado o evitando ponerla en alquiler bajo el nuevo marco normativo. Es una reacción racional ante un entorno de mayor riesgo e inseguridad jurídica.

La Generalitat de Catalunya sostiene que los precios del alquiler han bajado, pero ustedes señalan que en Barcelona el precio por metro cuadrado sigue subiendo. ¿Cómo se explica esto?

— La explicación está en qué indicador se utiliza. La Generalitat habla de la renta media de los contratos, pero ese dato es incompleto y puede inducir a conclusiones erróneas si no se analiza junto a la superficie de las viviendas. Lo que muestran los datos es que, tras el control de rentas, los pisos que se alquilan son más pequeños. Antes se alquilaban viviendas de unos 75 metros cuadrados; ahora la media ha bajado a alrededor de 71 metros. Si se reduce el tamaño, la renta total puede parecer más baja, pero el precio por metro cuadrado aumenta.

“En Barcelona el precio por metro cuadrado sigue subiendo”

Por eso el indicador relevante es el €/m², y en Barcelona —donde la Generalitat sí publica ese dato— sigue subiendo. No se publican esos datos para el conjunto de Cataluña, lo cual resulta difícil de justificar, pero los de Barcelona son suficientemente elocuentes.

En el informe advierten que el mercado se “precariza”: pisos más pequeños, más competencia y más exclusión. ¿El control de rentas acaba beneficiando solo a quien ya está dentro?

— Sí, sin ninguna duda. El control de rentas beneficia a quienes ya tienen un contrato en vigor y, entre los pocos nuevos que logran acceder, a los hogares con rentas más altas. Las rentas medias y bajas quedan fuera del sistema.

“El control de rentas beneficia a los hogares con rentas más altas”

Esto provoca un proceso claro de gentrificación y exclusión. Ante el riesgo jurídico, los propietarios seleccionan perfiles con máxima solvencia. El resultado es una precarización del mercado: viviendas más pequeñas, más competencia por cada piso y un acceso cada vez más restringido.

¿Qué papel juega la inseguridad jurídica en este proceso?

— Es absolutamente central. Desde 2019, primero en Cataluña y después a nivel estatal, se han aprobado normas que alteran profundamente el equilibrio del alquiler, incrementando la incertidumbre para el propietario. Esto hace que los pocos que siguen alquilando extremen la selección. Personas que antes podían acceder al alquiler hoy quedan desplazadas hacia el alquiler de habitaciones o el alquiler de temporada, que es una estrategia defensiva frente a un marco normativo imprevisible. Es una exclusión silenciosa, pero muy real.

"Se han aprobado normas que alteran profundamente el equilibrio del alquiler"

Hablan de un aumento acusado de interesados por vivienda en Barcelona: de 101 a 437 personas por anuncio. ¿Qué refleja ese dato?

— Refleja una tensión extrema del mercado. Es un aumento descomunal de la demanda como consecuencia directa de la reducción de la oferta disponible. La gente necesita vivir cerca de Barcelona para trabajar, y al desaparecer pisos del alquiler residencial se genera una competencia feroz por cada vivienda. Es un efecto perfectamente coherente con lo que la literatura económica predice cuando se aplican controles de precios.

El informe apunta también al auge del alquiler de temporada, que ya ronda el 49% en Barcelona. ¿Está el control de rentas empujando a los propietarios fuera del mercado residencial?

— Claramente sí. El alquiler de temporada se ha convertido en una válvula de escape. Lo que no se está produciendo —pese a lo que se prometía— es el trasvase de estos pisos hacia el alquiler residencial. Son modelos de negocio distintos, y la regulación no está logrando que los propietarios cambien de segmento. No hemos detectado ningún aumento significativo del alquiler residencial derivado de estas medidas.

El informe sostiene que el control de rentas roza la expropiación encubierta y plantea dudas sobre su encaje constitucional. ¿Por qué?

— El Tribunal Europeo de Derechos Humanos ha establecido que controles de renta muy intensos y prolongados en el tiempo pueden adquirir carácter expropiatorio. Si estas medidas se renuevan cada pocos años y se acumulan sin una reversión clara, el efecto puede ser equivalente a vaciar de contenido económico el derecho de propiedad. Además, toda intervención basada en la función social de la propiedad exige que el resultado social sea positivo. Si el balance es más exclusión, menos oferta y mayor desigualdad, ese fundamento se debilita gravemente.

Baleares sufre una presión de demanda similar a Cataluña. Si no se limitan precios, ¿qué medidas propone para hacer accesible el alquiler?

— Lo primero es recuperar la seguridad jurídica. La Ley de Vivienda estatal introduce una gran incertidumbre incluso en comunidades sin control de rentas, porque impone obligaciones que afectan a todo el mercado. A partir de ahí, la política debe centrarse en incentivar la oferta, combinando nueva construcción y rehabilitación, y en mecanismos voluntarios como el alquiler asegurado con aval público, que movilizan vivienda privada sin coerción. En este sentido, Baleares está aplicando políticas mucho más alineadas con el modelo europeo que el Gobierno central.

"La política debe centrarse en incentivar la oferta, combinando nueva construcción y rehabilitación"

¿Son más eficaces las políticas de vivienda asequible que las medidas de la Ley de Vivienda?

— Sin duda. El plan europeo de vivienda asequible, aprobado en diciembre de 2025, va exactamente en esa dirección: crear oferta con acompañamiento público, sin imponer límites, sanciones ni prohibiciones. Europa apuesta por incentivar, no por castigar. El papel del Estado debe ser facilitar, no amenazar. Eso exige transparencia y control para evitar corrupción, pero no intervencionismo ideológico.

Ustedes insisten en que el problema no es el precio, sino la falta de oferta. ¿Cuánto tiempo tardarían en notarse los efectos de una política de incentivos en Baleares?

— Algunas medidas tendrían efectos casi inmediatos. Recuperar la seguridad jurídica permitiría que muchas viviendas hoy cerradas o infrautilizadas entrasen en el mercado de forma rápida. Cuando se aprobó la Ley de Vivienda, la retirada de oferta fue prácticamente automática. El efecto inverso puede ser igual de rápido si se restablecen reglas claras y estables. La construcción lleva más tiempo, pero la rehabilitación y la movilización de vivienda existente pueden actuar desde el corto plazo.

"Cuando se aprobó la Ley de Vivienda, la retirada de oferta fue prácticamente automática"

Si el control de rentas fracasa siempre como sostienen citando más de 200 estudios internacionales, ¿por qué los partidos de izquierdas lo siguen defendiendo?

— Es una cuestión puramente ideológica. No tiene respaldo académico ni empírico. La evidencia es sólida y consistente, pero se sigue apostando por una medida que ofrece rédito político a corto plazo, aunque genere efectos negativos a medio y largo plazo.