Son Rapinya, el barrio más inaccesible de España para comprar vivienda con hipoteca

Palma se ha convertido en la ciudad española donde resulta más difícil acceder a una vivienda mediante una hipoteca. Así lo concluye el informe Accesibilidad a la compra de vivienda con hipoteca en España en 2026, elaborado por la Cátedra Grupo Tecnocasa-UPF, que sitúa a la capital balear a la cabeza del ranking nacional por delante de Madrid, San Sebastián, Málaga y Barcelona.

El estudio, elaborado a partir de datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística (INE), el Notariado y el Banco de España, analiza la denominada Ratio de Acceso Hipotecario (RAH), un indicador que mide el porcentaje de renta que necesita un hogar medio para afrontar la compra de una vivienda con una hipoteca estándar. Cuando esa ratio supera el 100%, significa que una familia con ingresos medios no puede acceder a una vivienda destinando el máximo recomendable del 30% de su renta al pago de la hipoteca.

En el caso de Palma, la RAH alcanza el 151,7%, el peor dato entre las 40 mayores ciudades españolas analizadas. El precio medio de la vivienda asciende a 495.116 euros, mientras que la renta neta media por hogar se sitúa en 48.390 euros, una combinación que hace prácticamente inalcanzable la compra para buena parte de la población residente.

Baleares, entre las comunidades más tensionadas

El informe también coloca a Baleares entre las comunidades autónomas con mayores dificultades de acceso a la vivienda, junto a Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana y País Vasco. La presión del mercado inmobiliario y el fuerte peso de las zonas turísticas explican que una parte muy importante de la población del archipiélago resida en municipios con graves problemas de accesibilidad hipotecaria.

A nivel nacional, el deterioro ha sido muy acusado durante el último lustro. Si en 2021 el 53% de la población vivía en zonas consideradas "muy accesibles", en 2026 ese porcentaje ha caído hasta el 22%. Paralelamente, la población residente en áreas de accesibilidad limitada se ha triplicado, pasando del 9% al 30%.

Según los autores, este empeoramiento responde al fuerte incremento del precio de la vivienda registrado en los últimos años, al que se suma el reciente repunte de los tipos de interés, que vuelve a endurecer las condiciones de financiación para las familias.

Son Rapinya, el barrio más inaccesible de España

El análisis desagregado por códigos postales deja otro dato especialmente significativo para Mallorca. Son Rapinya (07013) aparece como el barrio con peor accesibilidad hipotecaria de toda España, con una RAH del 478,9%, muy por delante de las zonas más exclusivas de Madrid o Barcelona. Esto implica que un hogar medio necesitaría 212.687 euros adicionales de renta neta anual para poder acceder a una vivienda en esta zona.

Tras Son Rapinya aparecen en el ranking nacional Castellana, Salamanca-Goya y Retiro, en Madrid. También figuran entre las veinte zonas más inaccesibles otros tres barrios de Palma: Sant Jaume, con una RAH del 204,6%; Can Pastilla, con el 200%; y Cala Major-El Terreno, con el 191,8%.

Dentro de Palma existen, no obstante, algunas áreas donde la situación resulta comparativamente menos complicada. El informe identifica a Monti-Sion (07001) como la zona con mejores condiciones de acceso, con una RAH del 86,1%, seguida de Son Cladera (93,7%), Son Canals (94,5%), El Arenal (95%) y Son Oliva (98,9%). Aun así, únicamente Monti-Sion se sitúa por debajo del umbral del 90%.

Siete de cada diez palmesanos viven en zonas de acceso limitado

La radiografía de la ciudad refleja un mercado extraordinariamente tensionado. El informe concluye que el 71% de la población de Palma reside en zonas con accesibilidad limitada, donde una familia con ingresos medios no puede asumir la compra de una vivienda mediante una hipoteca convencional. El 29% restante vive en áreas catalogadas como de accesibilidad difícil, mientras que no existe población en zonas consideradas accesibles o muy accesibles.

Lázaro Cubero, director de análisis del Grupo Tecnocasa, y el economista Aleix Ricou, autores del estudio, advierten de que la tendencia podría agravarse si los salarios no crecen al mismo ritmo que los precios de la vivienda y los tipos de interés continúan elevados. A su juicio, la combinación de una oferta insuficiente, una fuerte demanda en las grandes ciudades y destinos turísticos y un endurecimiento de la financiación seguirá ampliando la brecha entre el precio de la vivienda y la capacidad adquisitiva de los hogares.