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Juan Francisco Reynés.
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Juan Francisco Reynés. (Foto: J. Fernández Ortega)

"La Ley de Vivienda pretendió controlar precios y muchos propietarios ya no alquilan"

Por Joan Miquel Perpinyà
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jmperpinyamallorcadiariocom/10/10/25
lunes 27 de noviembre de 2023, 05:00h

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José Francisco Reynés Sancho es arquitecto. Funcionario de la Comunidad Autónoma de Baleares desde 2003, ha sido jefe de servicio de proyectos estratégicos de la oficina de Inversiones Estratégicas de Baleares OIE, arquitecto del INESTUR y la Agencia Tributaria de Baleares, y ha ostentado distintas responsabilidades en las direcciones generales de Ordenación del Territorio y de Coordinación del Govern. Actualmente es director general de Vivienda y Arquitectura del Govern balear.
'La Ley de Vivienda pretendió controlar precios y muchos propietarios ya no alquilan'
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(Foto: J. Fernández Ortega)

¿Cómo sobrelleva ser el director general que tiene que resolver o paliar el problema más grave que sufre la ciudadanía de Baleares?

Con una enorme carga de responsabilidad, eso de entrada.

¿Esto tiene solución?

Tendrá solución en tanto en cuanto haya una colaboración y un trabajo conjunto por parte de todos. Me explico. No lo puede solucionar sólo el Govern, eso es imposible. El Govern puede poner una serie de herramientas, puede legislar, podrá hacer una serie de programas, podrá poner todo lo que pueda hacer por su parte, pero esto es un trabajo conjunto de todos los operadores. El objetivo es que la preocupación o el índice de problemática que la ciudadanía tenga sobre la vivienda pase a ser una preocupación más que pueda tener la sociedad, pero no por encima de todo como está actualmente. Que no sea aquello por lo que realmente hoy pasa, que es la primera preocupación que tienen los ciudadanos.

Usted menciona a “todos los operadores”, pero la mayoría de ellos persiguen ganar dinero. Y algunos incluso especulando con la vivienda.

Bueno, eso es lo que hay que evitar. Es decir, la vivienda no tiene que ser objeto de especulación. La vivienda tiene que ser un objeto de primera necesidad. Y sobre todo en Baleares, porque tenemos una presión turística que lo que hace es desvirtuar esta primera necesidad de vivienda.

"La vivienda no tiene que ser objeto de especulación. Tiene que ser un objeto de primera necesidad"

¿Se está refiriendo al alquiler vacacional?

Claro, me estoy refiriendo al alquiler vacacional, que en otros lugares de España no existen. Aquí tenemos esta presión añadida. Tenemos que convivir en cuanto que la oferta de alojamiento turístico tiene sus cauces legales y eso es lo que tenemos que vigilar. Mientras esos cauces se cumplan, podrían convivir perfectamente con el uso residencial. Cuando hay una distorsión que el uso turístico de forma fraudulenta incide tan fuerte en el uso residencial, entonces sucede lo que tenemos ahora mismo. Evidentemente, los distintos operadores buscan un beneficio propio para poder funcionar, porque si no, no funciona. Una de las herramientas que tiene el decreto ley es dar una serie de ventajas a las comunidades de propietarios, a los propietarios, a los promotores. Si les permitimos hacer todas estas actuaciones, ya sea el cambio de uso, el crecimiento en altura, posibilidad de uso residencial en equipamientos, etc., a cambio de que lo que tú produzcas va a ser vivienda a precio limitado. Damos unas herramientas a todos los operadores, que tienen un plus en cuanto a poder realizar actuaciones que ahora mismo el plan general no permite hacer, porque esta tiene una serie de limitaciones, pero como contrapartida, todas aquellas viviendas que se produzcan gracias a esas actuaciones, tienen que ser viviendas de aprecio limitado. Y lo que pretenden estas actuaciones es incrementar la oferta de vivienda a precio limitado, accesible a la mayoría de la población de las Baleares.

La escalada de precios se mantiene, tanto en alquiler como en compraventa, no se está frenando. ¿Algún día lo hará?

En algunas ciudades sí que se está frenando. Por ejemplo, en Barcelona y en Madrid hay indicios de que esa escalada de precios se frena. En Baleares hay bastante retroceso en todo aquello que se refiere a las compraventas. ¿Cuál es el problema que tenemos? Es un problema de oferta, no es un problema de demanda; la demanda de vivienda sigue existiendo. La gente requiere de una primera vivienda, ya sea una pareja joven que se quiere independizar, un trabajador que viene de la península y viene a trabajar en temporada o un funcionario público que viene a vivir a Baleares. Todo este tipo de gente necesitan ayuda. Una persona que se divorcia que busca una vivienda, pues porque la vivienda original se tiene que vender o se tiene que repartir, etc. Pues esa demanda sigue en pie, no ha retrocedido como sí pasó en el 2008, 2009, 2010, que hubo un problema de demanda. Entonces, el problema es la oferta, que es escasa. La oferta a precios asequibles es escasa. Lo que tenemos es una oferta a precios para alto poder adquisitivo muy alta, totalmente inalcanzable para la mayor parte de la población y es una oferta, bueno pues que tiene su mercado, que nosotros no vamos a meternos en este mercado, es el mercado libre de alto standing y que tiene su demanda, la mayor parte extranjera. Y, por otro lado, tenemos un trabajo que está haciendo Ibavi, en cuanto a la promoción de vivienda pública. Pero entre un paquete alto y la parte de vivienda social que está haciendo el Ibavi, es donde está el paquete de población que requiere vivienda a precios accesibles que no puede llegar a estos. A ese mercado en concreto es donde se va a destinar la vivienda.

"El problema es la oferta a precios asequibles, que es escasa"

¿Pero por qué no bajan los precios?

Porque cuando tienes una oferta limitada, actúa la ley del mercado y se dispara el precio. Cuando hay una demanda muy alta y tienes una oferta escasa, el precio no baja.

¿Por qué hay una oferta baja?

Por muchas razones. La Ley de Vivienda estatal no ha ayudado. La Ley de Vivienda estatal aprobada en abril, meses antes de las elecciones autonómicas, ha provocado los efectos contrarios para los cuales se aprobó. Se pretendió el control de los precios y bajar el precio de la vivienda y está provocando el efecto contrario, que muchos propietarios retiren del mercado la oferta de alquiler. Esta retirada del mercado de vivienda de alquiler incide en la oferta y evita que los precios disminuyan.

"La Ley de Vivienda estatal pretendió el control de los precios y está provocando que muchos propietarios retiren del mercado la oferta de alquiler"

¿A qué atribuye la disminución notable de la compraventa, a la que antes se refería?

Creo que ha sido un problema de tipos de interés altos. Las cuotas mensuales de los préstamos hipotecarios suben, y esto hace que mucha gente que quizás con tipos bajos sí podía hacer frente a una compraventa, automáticamente desista de esta compraventa y vaya a formar parte de la demanda de alquiler. Y así, se sigue incrementando la demanda de mercado de alquiler.

Hablemos del decreto ley. Parece que la acogida que ha tenido entre colegios profesionales, asociaciones y, en general, entre las instituciones, ha sido buena. Pero la oposición la considera muy mala, favorecedora de la especulación.

Este decreto intenta huir de toda aquella vivienda que pueda generar especulación. Los precios son los que son y me refiero a que la oposición ha tildado estos precios de precios totalmente por encima del mercado, precios inaccesibles para mucha población. Los promotores inciden en que son precios demasiado bajos para que salga rentable una operación de promoción de viviendas de Vivienda a Precio Limitado (VPL). Con lo cual tenemos a unos que se quejan que los precios son altos y a otros que son muy justos. Es difícil encontrar este equilibrio. Hemos de pensar que los precios están pensados para que un ciudadano medio en Baleares, pueda hacer frente a un alquiler o las cuotas del préstamo de esa vivienda. Si no me equivoco, el salario medio de Baleares rondará alrededor de 1.900 euros brutos mensuales, unos 1.500 o 1.600 euros netos al mes. Por tanto, convivir en pareja supone alrededor de 3.000 euros de renta disponible. Si lo que se recomienda es el 30 por ciento de esos 3.000 euros, te vas a los 1.000 euros disponibles para la vivienda. 1.000 euros mensuales vienen a ser más o menos los intervalos por los que se mueve el precio de los alquileres, incluso menos en superficies menores, lógicamente. O bien, cuotas de hipoteca que ronden esos 900 o 1.000 euros también para operaciones de compraventa.

"Unos que se quejan que los precios de las VPL son altos y a otros que son muy justos. Es difícil encontrar este equilibrio"

¿Puede poner algún ejemplo?

Los precios dependen del municipio, dependen de la eficiencia energética y dependen de la superficie. Supongamos que para una vivienda de 60 m2 útiles en Palma, que serían unos 70 m2 construidos, para edificaciones existentes son precios a partir de los 147.000 euros, y como máximo 180.000 euros. Para obra nueva, entre 175.000 y 214.000 euros. Para el ejemplo de 80 m2 en edificaciones existentes, entre 197.000 y 241.000 euros; y de obra nueva, entre 233.000 y 285.000 euros. Esos son los intervalos para el caso de Palma. Rondan el 40 o 45 por ciento inferior al precio de mercado.

Hemos oído quejas de que esta es una forma de topar el precio para siempre. ¿Qué le podemos decir a los que consideran que eso es un atropello permanente a la propiedad privada?

Hay dos cosas. Una, que es lo que indica el decreto, que el régimen de vivienda a precio limitado es de carácter permanente, lo cual no quiere decir irreversible. Reversible me refiero a que, en cualquier momento, ese propietario puede cambiar nuevamente ese uso de vivienda y la puede destinar a cualquier uso que permita el planeamiento. Puede reconvertirlo de nuevo a local comercial o lo que permita el planeamiento. Por tanto, es un régimen permanente como vivienda, pero no irreversible de cara a que el día de mañana pueda volverse a modificar. Por otro lado, es permanente, pero el precio se irá actualizando de forma anual. Ahora mismo el decreto establece que esa actualización de precios sea conforme a los costes de la construcción. Pretendemos que en el trámite legislativo se vincule también al IPC, por lo menos para que el propietario no pierda poder adquisitivo.

¿Pero por qué ese régimen permanente?

Porque la Ley estatal dice que aquellas viviendas que cuenten con algún tipo de régimen de protección pública, aunque la VPL no es un régimen propiamente de VPO, pero sí que contiene una serie de ventajas que le estamos dando a los propietarios para que puedan generar estas viviendas; la Ley estatal dice que el régimen tiene que ser permanente. Entonces tampoco queríamos entrar en discusiones en ese sentido. Y, por último, las viviendas protegidas en Baleares son permanentes desde mayo de 2018, es decir, cualquier nueva vivienda que se genera VPO ha de ser permanente. Así como antes del 2018 eran 30 años, a partir del 2018 es permanente. Bueno, pues era asimilarlo ya que es una figura que está a medio camino entre la vivienda libre y la VPO. Se puede adjudicar de forma libre, no tienes que seguir ningún tipo de listado de demandantes; un promotor o un propietario puede adjudicarlo de forma libre y no hay ningún límite tampoco en cuanto a la renta. Tienes una serie de ventajas en ese sentido y hay una serie de similitudes con la VPO. Pero bueno, esto es lo que está establecido ahora mismo en el decreto

¿Supone una amnistía urbanística como han argumentado algunos partidos políticos de la oposición? Se ha dicho que donde no se permitía una vivienda que no hubiera tenido cédula de habitabilidad, ustedes la van a legalizar.

No, yo creo que hay claramente una confusión de términos por parte de quien lo critica, o un desconocimiento también. También lo criticaron mucho antes de que se conociera el texto, lo que es muy extraño. Siempre hablamos de viviendas implantadas legalmente; significa que son viviendas o bien que ya existían antes del 56, que fue el año que se aprobó la primera Ley del suelo y, por tanto, toda vivienda existente antes del 56, es legal. O bien, si son posteriores al 56, se construyeron con su licencia o fueron correspondientemente legalizadas a través de una licencia de legalización. Bueno, pues tenemos esta situación, no son este tipo de viviendas.

"No hay amnistía urbanística. Hay claramente una confusión de términos por parte de quien lo critica, o un desconocimiento"

¿Pero qué ha pasado con estas viviendas?

Estas viviendas han sufrido un proceso de reforma, o bien una ampliación, pues en porche, un garaje, una ampliación de esa vivienda, una reforma anterior y esa actuación de reforma o de ampliación, actualmente es un impedimento para obtener una célula de habitabilidad. Por tanto, lo que se está diciendo es, una cosa es la situación urbanística que sigue estando y en eso el decreto no arregla esa situación urbanística. Esa vivienda sigue estando en una situación concreta de fuera de ordenación por el 129.2.C, que es un caso concreto. La vivienda es legal, pero la situación, como ha hecho obras ilegales en esa vivienda, pues está en una situación de fuera de ordenación. Pero esto nada no tiene que ver con la posibilidad de que pueda obtener una cédula, porque cumple los requisitos. Tiene las dimensiones, las características y las condiciones de iluminación y ventilación para tener la cédula. Simplemente lo que se está diciendo es eso.

Ustedes inicialmente han planteado dos años de plazo para solicitar acogerse al decreto. ¿Contempla la posibilidad de ampliar este plazo?

Sí, se contempla. Si vemos que hay un ritmo suficientemente importante de creación de viviendas a precio limitado al final del segundo año, evidentemente no vamos a cortar por lo sano. Si funciona bien, nos plantearemos la prórroga.

¿Teme que el decreto pueda verse obstaculizado por las decisiones de algunos ayuntamientos?

Bueno, por ahora la percepción es positiva, porque lo que queremos es que los ayuntamientos zonifiquen. Esto es un conjunto de actuaciones, es como darles a los diferentes ayuntamientos las herramientas, implantadlo en aquello que vosotros necesitéis. Muchos municipios habrá actuaciones que no las necesiten, ni son apropiadas para sus características. Nosotros estamos totalmente a favor de que cada uno coja estas herramientas, coja estas actuaciones y diga, esta sí, aquí, esta sí, aquí, pero de esta forma no, o está no. Estamos totalmente a favor de que los ayuntamientos lo hagan. Muchos de estos ayuntamientos lo están haciendo. Están haciendo el trabajo de zonificar y de estar aprobando plenos. Otros han hecho una suspensión temporal, que tampoco nos parece mal, para estudiar cómo zonificar de una forma más pausada y analizar. Por ejemplo, Maó. Inca ha zonificado de forma razonable. Palma ha hecho un trabajo muy rápido y también muy exhaustivo en cuanto a esta zonificación, para llevarlo al pleno.

¿No le parece un poco radical la decisión de no permitir las transformaciones de comercial a residencial en todo el casco antiguo de Palma?

Yo creo que es una forma de preservar el tejido comercial del centro histórico. Es verdad que hay muchas alternativas. Es verdad que, de forma más pausada, con un estudio más pormenorizado, de manzana por manzana, se podría establecer una nueva zonificación dentro del centro histórico. Pero esto el ayuntamiento lo puede hacer en cualquier momento, puede posteriormente realizar un análisis más pormenorizado de esas pequeñas manzanas y volver a hacer un pleno.

Hasta ahora no habrá habido muchas solicitudes de declaraciones responsables...

Claro, esto requiere primero de un proyecto técnico. Primero de la iniciativa del propietario o del promotor, después del desarrollo de un proyecto técnico que requerirá de uno o dos meses por parte del técnico correspondiente, después una declaración responsable, después una ejecución de obras, un trámite de final de obras, y después de ese final de obra, viene el registro en nuestra Conselleria de que esa vivienda ya se ha generado como VPL. Estamos hablando de un recorrido a medio y largo plazo. Además, ahora se inicia la tramitación parlamentaria ya que el decreto se tramita como proyecto de ley y, por tanto, es susceptible de que los diferentes grupos parlamentarios introduzcan enmiendas para la mejora, corrección, ampliación y mejora del texto.

¿Se está trabajando desde la Conselleria de Vivienda, Territorio y Movilidad, en un plan para favorecer el alquiler?

Esencialmente el objetivo que se persigue es dar seguridad jurídica a los propietarios e incentivar la salida al mercado del alquiler de vivienda que ahora mismo está vacía, que es excesiva. El INE creo que hablaba de cerca de 100.000 viviendas. Como le decía antes, muchos propietarios han retirado del mercado sus viviendas de alquiler, las han dejado vacías esperando a que escampe o ponerlas en el mercado de compraventa o intentar pasarlas al alquiler turístico. Se quiere abrir una ventana a estos propietarios para que el Govern haga una intermediación entre ellos y el futuro inquilino. Esto tendrá ventajas para el propietario y para el inquilino. Estamos en un proceso muy inicial, pero la idea general es que el propietario tenga al Govern de intermediario y, por otro lado, para el inquilino es una garantía tener al Govern. Hablamos del miedo de muchos propietarios a que el inquilino tenga un impago, pero también es verdad que muchos propietarios que abusan de según qué condiciones hacia el inquilino, que en ocasiones se ve indefenso.

"Hablamos del miedo de muchos propietarios a que el inquilino tenga un impago, pero también es verdad que muchos propietarios abusan de según qué condiciones hacia el inquilino"

¿Cuándo les gustaría que esté aprobado este plan?

A lo largo del 2024.

Hablemos de VPO. ¿El Govern va a hacer lo mismo que hizo el govern anterior en cuanto a VPO, promociones todas muy bonitas, pero absolutamente insuficientes para resolver el problema?

Lo que nos transmiten desde el Ibavi es que el ritmo inversor va a continuar en cuanto al número de promociones. Se va a continuar generando VPO de promoción pública en régimen de alquiler. Esto, por un lado. Por otro, es verdad que también el Ibavi va revisar y se está trabajando en ello, las condiciones técnicas con las cuales se van a desarrollar las próximas VPO. Se está haciendo una revisión de esos criterios técnicos, en tanto en cuanto estos criterios se basen exclusivamente, o en un porcentaje muy elevado, en el cumplimiento de la normativa y del código técnico de la edificación. Haciendo referencia también a materiales de kilómetro cero, propios de las islas, sin ir a buscar inventos o experimentos. Menos premios y más vivienda; lo que no quita que en todo proyecto hay detrás un arquitecto y ese arquitecto lo primero que busca es que sea una vivienda funcional y que sea una vivienda correcta y que la persona que vive allí, se sienta a gusto y que tenga unas condiciones también estéticas.

¿Qué planes hay en cuanto a promociones del Ibavi?

Para el 2024, el presupuesto del Ibavi aumenta casi un 10 por ciento, con cerca de 90 millones de euros, 8 más que en 2023, lo que permite mantener el ritmo inversor en nuevas promociones de vivienda pública, ya que más de la mitad, 53 millones, se destinan a inversión. Pero hay que aclarar que, de los 56 millones presupuestados en 2023, sólo se han ejecutado 24 millones. Se ha ejecutado menos de la mitad de la inversión que se presupuestó hace un año y eso teniendo en cuenta que no se ha parado nada de lo que dejó el anterior govern. Pero reitero que en el capítulo de inversiones del presupuesto para 2024, se continua con todas aquellas promociones que ya estaban en marcha, 18 promociones que suman 369 viviendas. Además, se prevé firmar más de 20 convenios con los ayuntamientos y entidades para la cesión de suelo para construir nuevas promociones de VPO.

Se está tardando entre uno y dos años en pagar las ayudas al alquiler. ¿Cómo va a resolver este problema?

La solución pasa por poner más medios personales y técnicos; y eso es lo que hemos reclamado para desatascar toda la lista de espera que nos encontramos al llegar en julio, con pagos pendientes de la convocatoria de 2021. Prácticamente ya están finalizados, pero es verdad que de la convocatoria de 2022 hay un retraso importante. Todo aquel que esté esperando esta ayuda de la convocatoria de 2022, que no piense se ha rechazado. Sentimos las molestias que, además, muchos de estos ciudadanos esperan como agua de mayo, pero les pedimos un poco más de paciencia, porque habrá diferentes pagos del 2022 a lo largo de estos próximos meses. Más todas las convocatorias de 2023, que ya que se están publicitando a día de hoy.

El 15 de noviembre al 15 de diciembre se pueden solicitar las ayudas al alquiler de 2023. ¿Cómo se va desarrollando la campaña?

Pues muy bien. En la primera semana de la campaña, se han presentado más de 1.800 solicitudes. El año pasado se recibieron unas 7.400 peticiones en en un mes.

Ustedes han alargado el plazo para las ayudas de rehabilitación energética de viviendas y edificios residenciales. ¿Hasta cuándo se pueden solicitar?

Ahora mismo está hasta el 31 de diciembre del 2023. Lo que pasa es que no vamos a agotar ni de lejos el presupuesto. Después de la campaña publicitaria, las peticiones de citas previas se han incrementado el doble. Pero la gente aún se está informando, recabando información, contratando un técnico para que le haga la redacción del proyecto y todo esto no nos llegará seguramente hasta dentro de dos o tres meses, con lo cual, estarán fuera de plazo. Lo que vamos a hacer es prorrogar estas ayudas. Voy a mantener una conversación con el Ministerio de Vivienda, para consensuar una prórroga de estas ayudas.

¿Les van a dejar?

Hay comunidades autónomas que la tienen hasta marzo, abril, mayo de 2024. Por tanto, no creo que haya ningún problema en ese sentido. Y las prorrogaríamos durante todo el año 2024. Las convocatorias se refieren a los programas 3 (edificios de viviendas), 4(viviendas habituales) y 5 (proyectos técnicos) de rehabilitación energética. Estos tres programas, que son 28 millones de euros en total. El objetivo que tenemos que cumplir en 2026 son cerca de 4.000 viviendas rehabilitadas. El objetivo que tenemos a 31 de diciembre son 985 viviendas y actualmente tenemos cerca de 400. No llegamos a la mitad. Es verdad que, si sumamos las viviendas que tenemos en estudio y las que han entrado en la Conselleria, más las favorables, podríamos llegar. En el último mes ha mejorado el ritmo de ejecución de los fondos europeos Next Generation, incrementándose en 1,3 millones el total de ayudas concedidas; un aumento del 32 por ciento. Los últimos datos muestran que, del total de 45 millones recibidos, se han concedido ayudas por importe de 5,3 millones. El porcentaje de lo ejecutado se ha incrementado y se sitúa ahora en casi un 12 por ciento.

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