No pasa día en que nuestros próceres no repitan un mantra enlatado en lo alto de una oficina para fingir que tienen la menor idea de como solucionar la galopante crisis de vivienda. Eslóganes, ocurrencias, acusaciones cruzadas y, mientras tanto, la casa por barrer (el que la tiene).
El engaño: ellos legislan, tú pagas
Los salarios se estancan, los precios de los alquileres aumentan mermando el poder adquisitivo de las familias, mientras la oferta se reduce a causa de una maraña normativa que ofrece más garantías y protección a un moroso o a un okupa que a un propietario que cumple sus obligaciones. Con una técnica legislativa más centrada en el titular que en la eficacia, el Gobierno escurre el bulto de la responsabilidad y hace que sean los propietarios los que deban acarrear con las consecuencias. Ellos legislan, tú pagas. Un inquilino puede dejar de pagar la renta hasta que un juzgado ordene su desahucio (mínimo un año si no se declara vulnerable), pero es el propietario el que debe seguir pagando la luz, el agua, el gas, la tasa de basuras, el IBI, la comunidad, además de dejar de percibir la renta del alquiler. ¿La responsabilidad de la administración? Ni está ni se le espera. Querido lector, que no le vendan la moto, este no es un país de grandes tenedores y fondos buitre (son menos del 1%), sino un país de familias con uno o dos pisos cuyas rentas se destinan a pagar la hipoteca o la carrera universitaria de un hijo.
Las causas
Prórrogas de contratos de alquiler automáticas (decreto todavía por convalidar), mediaciones tan obligatorias como inútiles travestidas de “eficiencia”, prohibición de lanzar a inquilinos morosos que se declaren vulnerables, procedimientos que se eternizan en una agonizante espera por una administración de justicia colapsada por la falta de medios, inseguridad jurídica… el caldo de cultivo perfecto para destruir la poca oferta que queda.
Todavía no han entendido que la solución no pasa por seguir estrangulando la oferta (propietarios), sino por estimularla: incentivos fiscales, agilidad en los procesos, garantías jurídicas y algo que escasea… sentido común.
El mercado de compraventa no es más halagüeño, pues tenemos precios inaccesibles motivados por la escasez de oferta sumados al creciente aumento demográfico. ¿Las recetas planteadas hasta ahora para solucionarlo? Intervenir, prohibir y burocratizar sin éxito.
Ibiza, la excepción
Existe una honrosa excepción: Ibiza, ese territorio frágil y magullado que sufre como nadie esta crisis, pero que se ha convertido en la punta de lanza en la lucha contra el intrusismo, pues el Consell ha conseguido eliminar un 88% de los alquileres turísticos ilegales que se comercializaban en la isla. El Govern balear también ha tomado ejemplo de esta medida y de reglamentos como el de simplificación administrativa impulsados por el Vicepresidente plenipotenciario Mariano Juan. Por su parte, el gobierno de Prohens ha sido prolífico en cuanto al número de normas destinadas a combatir la crisis de vivienda, aunque con resultados desiguales, pues la administración sigue cometiendo su pecado más habitual: ahogar una buena idea con una maraña de trabas. Ejemplos: el fallido Pla de Lloguer Segur o los proyectos residenciales estratégicos. Otras medidas sí han funcionado: bonificación de impuestos para jóvenes y familias numerosas en la compra de una primera vivienda o reducción del tramo autonómico del IRPF.
Algunos plantean vetar la venta de vivienda a extranjeros (algo que contraviene la normativa europea) o limitar las nuevas promociones a VPO o Viviendas a Precio Limitado. Pues bien, con la escalada de precios de la construcción (ahora con la mirada puesta en Irán), ¿a qué promotora le saldrá rentable construir estas viviendas? A ninguna. ¿Resultado? Seguiremos sin aumentar la oferta. Tanto Vicent Marí como Marga Prohens quieren que se construya “más vivienda, a precio asequible y para los de aquí”. Suena tan bonito como inverosímil, verdad? Pues no lo es! Aunque para ello hace falta algo más que un eslogan bonito, se precisa valentía política. Hasta ahora sólo es un globo sonda que no se ha traducido ni en más promociones ni en más leyes.
Soluciones concretas
No hay una receta mágica para atajar la crisis de vivienda, pero sí hay medidas con efecto a medio plazo para contener el problema. Bonificar el ITP (8-13%) y el IVA (10%) en compraventas o el AJD (1,5%-2%) en declaraciones de obra nueva, segregaciones o divisiones horizontales; el Estado podría reducir el tramo de IRPF (actualmente de un 19% a un 30%) correspondiente a la ganancia patrimonial a la hora de vender un inmueble; se pueden ampliar los supuestos de silencio administrativo positivo en informes sectoriales preceptivos y vinculantes (recursos hídricos, medio ambiente, patrimonio, costas…) para agilizar licencias; se podría ampliar el número de supuestos de obras permitidas mediante declaración responsable; se podrían aumentar los parámetros de edificabilidad e intensidad en suelo urbano; se podrían reclasificar a plurifamiliar algunas unidades de actuación actualmente unifamiliares; se podrían impulsar promociones plurifamiliares en áreas de transición (terrenos actualmente rústicos pensados para que algún día sean urbanos) con un equilibrio entre viviendas de protección oficial (30%), a precio limitado (30%) y a precio libre (40%) de modo que sigan siendo rentables para los promotores pero nos aseguremos que un 60% del nuevo parque de vivienda que se construya vaya destinado a residentes en Baleares con 10 años de empadronamiento y a un precio accesible; consolidar como urbanos núcleos rurales que actualmente están en un limbo legal, etc.
Todo ello son propuestas concretas destinadas a contener la escalada de precios estimulando la oferta, sin tocar un palmo de suelo rústico (salvo las áreas de transición) y garantizando a “los de aquí” el acceso a la vivienda a un precio razonable. No podemos fiar la construcción de nuevas promociones a la administración, pues ya sabemos que ello implica que se eternicen o, directamente, nunca se hagan. La única manera de aumentar el parque de vivienda en Baleares es que las promotoras tengan incentivos y garantías para construirlas, pues no son una ONG. Para ello, hay que tirar de valentía y honor poniendo sobre la mesa medidas concretas, sin miedo a lo que diga una oposición que lo criticará igualmente, además de abandonar un peligroso lenguaje belicista que trata a todos los promotores de especuladores, a todos los propietarios de rentistas y a todos los caraduras de vulnerables. Eso es caer en su pozo léxico del que ya no se puede salir.
Son tiempos difíciles en los que el titubeo y la indefinición son castigados por los ciudadanos hastiados por la abundancia de palabrería y la escasez de soluciones eficaces. Ha llegado la hora de pasar a la acción con criterio técnico y jurídico, consenso con el sector y el apoyo de una mayoría parlamentaria suficiente.
JUAN CARLOS RODRÍGUEZ TUR. Abogado especialista en urbanismo y derecho inmobiliario
