Por qué falta vivienda en alquiler

En España llevamos años preguntándonos por qué no hay vivienda disponible en alquiler y por qué los precios no dejan de subir y sin embargo seguimos debatiendo el síntoma el precio sin atrevernos a hablar con claridad de la causa principal la oferta está cayendo. Hay cada vez menos viviendas disponibles porque cada vez es menos atractivo más inseguro y más incierto poner una vivienda en alquiler. El resultado es evidente cuando la oferta baja y la demanda sube los precios se disparan. No es ideología es economía básica.

La situación ha llegado a un punto tan extremo que incluso trabajadores con sueldos normales no salarios mínimos ya no pueden permitirse vivir en las grandes capitales. Ahora en Madrid, Barcelona, en Baleares hace años que lo padecemos se están rechazando ofertas laborales simplemente porque no existe la posibilidad real de pagar una vivienda ni siquiera una habitación.

Funcionarios que llevaban años solicitando un traslado a la capital ahora rechazan esas plazas porque no pueden asumir el coste de vida. En muchas ciudades pequeñas se vive con mucho menos porque la vivienda es más barata, los productos de proximidad reducen el gasto, y el transporte no devora el salario. Peromudarse a una gran capital supone enfrentarse a precios disparados, especialmente en el alquiler, que ya absorbe entre el sesenta y el setenta por ciento de los ingresos.

A esto se suma un encarecimiento brutal de la alimentación, la energía y los impuestos, mientras el Gobierno presume de un crecimiento del PIB y de una recaudación fiscal récord que no reflejan la realidad cotidiana. El problema no parade crecer porque están venciendo los contratos firmados durante la pandemia cuando los precios eran mucho más bajos. Al renovarse pueden actualizarse libremente lo que dispara las rentas y expulsa a miles de inquilinos del mercado.

En paralelo aparece un dato que debería preocupar a cualquiera que haya gestionado mínimamente una política de vivienda, los fondos de inversión inmobiliaria están abandonando España. Fondos que operan en el mercado residencial afirman que solo se renovará alrededor del treinta por ciento de los contratos que vencen porque perciben que la bomba regulatoria y de precios ya está estallando. El resto migra hacia el alquiler por habitaciones o directamente se retira del mercado. Si incluso los grandes inversores con capacidad financiera y equipos jurídicos ven demasiado riesgo, que puede esperar un propietario medio. La consecuencia directa es menos oferta y alquileres aún más caros.

Todo ello está produciendo imágenes que creíamos parte de la posguerra, familias enteras viviendo en una sola habitación, personas trabajadoras e inmigrantes que sostienen sectores esenciales durmiendo hacinadas porque no pueden pagar una vivienda completa. El deterioro del bienestar psicológico, la estabilidad familiar y la cohesión social es evidente.

Y ante esta situación, ¿qué hace el Gobierno? Anuncia un seguro público para propietarios que alquilen a menores de treinta y cinco años o familias vulnerables. Un sistema con el que el Estado pagaría impagos, daños y suministros. La medida se presenta como una solución, pero en realidad es un gesto claramente propagandístico que solo traslada el riesgo al contribuyente, no aumenta la oferta y no aborda la raíz del problema. Es el ejemplo perfecto de política diseñada para titulares y no para resultados reales.

Mientras tanto ignoramos el verdadero elefante en la habitación, la inseguridad jurídica. La percepción y a menudo la experiencia de que un impago se convierte enun proceso interminable que un okupa o un moroso puede tardar meses en ser desalojado o que la normativa cambia constantemente desincentiva por completo al propietario medio. Muchos prefieren dejar la vivienda vacía antes que enfrentarse a un proceso judicial lento y caro. Otros optan por alquileres de temporada o por habitaciones donde el marco regulatorio es más predecible y el riesgo menor.

El control de precios, las prórrogas obligatorias, los límites a las actualizaciones derenta y la reciente obligación de que el propietario pague los honorarios de la agencia, reducen la rentabilidad, aumentan la rigidez e introducen incertidumbre. Puede sonar bien en un eslogan, pero en la práctica hace que cada vez haya menos propietarios dispuestos a poner su vivienda en alquiler.

Cuando la regulación castiga la oferta cae, y cuando la oferta cae los precios suben. Países que ya recorrieron este camino como Berlín o San Francisco muestran el mismo patrón, el control rígido del mercado no genera acceso genera escasez.

El alquiler turístico tampoco es el origen del problema, aunque sí actúa como acelerador. La reforma que ha reducido la ventaja fiscal del alquiler tradicional haempeorado aún más los incentivos, porque lo que antes era una deducción razonable hoy se ha convertido en un laberinto que penaliza al arrendador.

A todo esto se suma la falta estructural de vivienda pública. Mientras otros países tienen entre un quince y un veinticinco por ciento de vivienda pública en alquiler, España apenas supera el dos por ciento, una cifra ridícula para equilibrar un mercado tenso. Las nuevas promociones de vivienda asequible son pocas, tardan años y muchas ni siquiera llegan a construirse porque el coste del suelo y la burocracia las hacen inviables. Construimos poco tarde y mal orientado, y sin un parque público amplio el sector privado soporta una presión para la que no tiene capacidad.

También hay un factor demográfico imposible de ignorar: la demanda no deja decrecer con más hogares unipersonales, más movilidad laboral, más población extranjera, más nómadas digitales y más jóvenes que retrasan la compra porque no pueden acceder a una hipoteca. Si la demanda sube y la oferta baja el resultado es inevitable.

La crisis del alquiler no se resolverá señalando al propietario como culpable, nimultiplicando normativas que desincentivan aún más su participación. Si queremos un mercado saludable, accesible y estable, debemos asumir lo evidente: necesitamos más oferta no más restricciones. Eso implica seguridad jurídica real, estabilidad regulatoria, incentivos fiscales sencillos y duraderos, simplificación administrativa vivienda pública a gran escala y políticas que atraigan a los propietarios en lugar de expulsarlos.

Lo contrario, que es lo que llevamos años haciendo, nos ha llevado a donde estamos hoy precios más altos, menos viviendas disponibles, y un mercado roto mientras se lanzan anuncios propagandísticos y se condonan miles de millones en deuda autonómica sin abordar la raíz del problema.