La última edición del informe “Valoración de la Planta Hotelera Vacacional de las Islas Canarias”, elaborado por la sociedad de tasación Tasalia (Grupo Alia), no es un estudio turístico al uso. No habla de llegadas, ni de récords de pasajeros, ni de mercados emisores. Habla de valor. De cuánto valen, en términos inmobiliarios y financieros, los activos hoteleros de un destino. Y cuando se compara ese valor con Mallorca, la conclusión es contundente: la planta hotelera canaria supera en un 45 por ciento a la mallorquina en términos absolutos y casi un 46 por ciento en valor por habitación.
Pero detrás del titular hay matices que interesan -y mucho- a la industria turística balear.
23.468 millones frente a 16.144; el tamaño importa
El informe cifra el valor total de la planta hotelera vacacional de Canarias en 23.467 millones de euros en 2024, frente a los 16.143 millones de euros de Mallorca. Es decir, el archipiélago atlántico alcanza el 145,37 por ciento del valor total mallorquín.
La comparación no es menor. Si se observa el detalle territorial, la provincia de Las Palmas -con Gran Canaria, Lanzarote y Fuerteventura- suma 14.342 millones de euros, lo que por sí sola equivale al 88,84 por ciento de todo el valor hotelero de Mallorca. Por su parte, Santa Cruz de Tenerife alcanza 9.126 millones, el 56,53 por ciento del valor mallorquín.
Para un destino como Mallorca, históricamente considerado referencia del turismo vacacional europeo, el dato obliga a una reflexión estratégica: el liderazgo en notoriedad no siempre coincide con el liderazgo en capitalización inmobiliaria.
ValuePAR, la métrica que cambia el debate
La clave metodológica del informe está en el valor por habitación disponible (ValuePAR), un indicador que sintetiza la tarifa media (ADR), la ocupación, RevPAR, la rentabilidad operativa (GOPPAR) y el coste de capital (WACC). Es decir, no mide sólo cuánto se factura, sino cuánto vale el activo que genera esa facturación.
En 2024, este valor alcanzó en Canarias los 209.661 euros por habitación, frente a los 143.991 euros por habitación en el caso de Mallorca. La diferencia es clara: Canarias supera en un 45,7 por ciento el valor por habitación de Mallorca.
Este dato tiene implicaciones profundas. Mientras en Mallorca el debate público gira en torno a contención, saturación o limitación de plazas, en Canarias el foco estratégico -según el informe- ha estado en consolidar valor unitario, especialmente en los segmentos de 4 y 5 estrellas.
¿Por qué Canarias vale más por habitación?
El informe de Tasalia apunta a tres factores estructurales. En primer lugar lo que el estudio llama la "estacionalidad invertida". Canarias disfruta de una demanda más estable a lo largo del año. Su alta ocupación media anual (en torno al 84 por ciento) reduce la volatilidad de ingresos y mejora la previsibilidad financiera del activo hotelero. Mallorca, en cambio, sigue altamente condicionada por la temporada alta, lo que penaliza el valor descontado de flujos futuros.
En segundo lugar, la concentración en segmentos superiores. El parque hotelero canario presenta una fuerte presencia de 4 y 5 estrellas, con altos ADR y elevados niveles de ocupación. En 2024, los hoteles de 5 estrellas en Canarias alcanzaban un ValuePAR medio de más de 332.000 euros por habitación. Mallorca, aunque ha avanzado en reposicionamiento, mantiene aún una proporción significativa de producto de 3 y 4 estrellas tradicional, con menor poder de fijación de precios en temporada media y baja.
Y en tercer lugar, la distribución territorial del valor. Mientras Mallorca concentra buena parte de su valor en zonas muy específicas -como Platja de Palma, el Llevant o el Ponent-, Canarias presenta una mayor diversificación geográfica. Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote y Fuerteventura superan individualmente los 3.000 millones de euros en valor de planta hotelera. En Mallorca, el valor está más concentrado territorialmente, lo que aumenta la exposición a tensiones urbanísticas y regulatorias en determinadas áreas.
La paradoja balear
Si bien Mallorca queda por detrás en valor total y por habitación, el análisis territorial revela otra lectura interesante.
Zonas turísticas como Mallorca Ponent (con casi 5.970 millones de euros) o Platja de Palma (más de 3.200 millones) concentran niveles de capitalización muy elevados en áreas relativamente acotadas. Es decir, el valor por metro cuadrado turístico puede ser altísimo en enclaves concretos.
Canarias, en cambio, distribuye su valor en islas con mayor superficie y menor densidad relativa en algunas zonas, lo que reduce tensiones urbanísticas y facilita operaciones de reposicionamiento.
En términos de estrategia de inversión, esto implica que en Mallorca el crecimiento de valor depende más de la regeneración intensiva de zonas maduras, mientras que en Canarias aún existe margen para expansión cualitativa en determinadas áreas.
Un crecimiento real moderado
Otro dato relevante del informe es la evolución del ValuePAR en términos reales (descontando inflación). Entre 2018 y 2024, Canarias creció un 26,3 por ciento nominal, pero apenas un 6 por ciento real. Es decir, buena parte del incremento responde al contexto inflacionario.
Aunque el estudio no desglosa en este capítulo la evolución histórica de Mallorca, el contexto balear sugiere un patrón similar con una fuerte recuperación postpandemia, pero con un crecimiento real más moderado de lo que indican los titulares.
La lección es clara. La creación de valor estructural exige inversión en producto, eficiencia operativa y gestión activa del coste de capital. No basta con subir precios en temporada alta.
El riesgo financiero también cuenta
Uno de los apartados más técnicos del informe analiza la sensibilidad del valor hotelero ante variaciones del 5 por ciento, 10 por ciento o 15 por ciento en variables clave como tasa de interés, WACC, RevPAR o porcentaje GOPPAR.
Un cambio simultáneo del 10 por ciento en estas variables puede modificar el valor total de la planta hotelera canaria entre un menos 10,41 por ciento y más 6,07 por ciento. En términos absolutos, esto implica oscilaciones de miles de millones de euros.
Para Mallorca, altamente dependiente de financiación y con un mercado inmobiliario tensionado, este análisis es especialmente pertinente. En un entorno de tipos elevados o de menor demanda internacional, el impacto sobre el valor de los activos podría ser significativo.
¿Debe preocuparse Mallorca?
Más que preocuparse, los expertos señalan que Mallorca debería analizar qué explica la brecha y apuntan cuatro puntos concretos. Por un lado, considerar el "modelo de temporada", avanzando hacia una mayor desestacionalización real, más allá del discurso.
En segundo lugar, el reposicionamiento, acelerando la transformación de producto en las llamadas zonas maduras. Mientras que en tercer y cuarto puesto, se apunta a la necesidad de aumentar la eficiencia operativa -mejorando márgenes en temporada media y baja- y a la obligación de establecer un marco regulatorio estable, ya que la incertidumbre normativa penaliza el valor descontado de los activos.
El informe de Tasalia no es un ranking turístico; es un mapa de capital. Y en ese mapa, Canarias aparece hoy como el activo hotelero vacacional más valioso de España en términos agregados.
Mallorca sigue siendo uno de los destinos más potentes de Europa en notoriedad, conectividad y experiencia turística. Pero el valor inmobiliario hotelero -medido con criterios financieros estrictos- revela que el archipiélago canario ha logrado capitalizar mejor su modelo en los últimos años.
La diferencia no es sólo cuantitativa. Es estructural. En un momento en que el debate balear gira en torno a límites, decrecimiento o contención, el estudio invita a introducir otra variable en la ecuación: ¿cómo afecta cada decisión política y empresarial al valor real del activo hotelero? Porque, como subraya el informe, en un sector donde todos hablan de ocupación, los que deciden -inversores, fondos, bancos- hablan de valor. Y según los datos, Canarias vale más.
