Una semana más, y antes de un no sé si merecido descanso por la costa Gallega, quería dedicar estas líneas a contarles otra experiencia que he tenido recientemente en el proceloso mundo de los impuestos, experiencias éstas que, aun afectando a terceros, se convierten en mi desvelo ya que no logro hacerme un escudo de los problemas ajenos. Se suele contar la anécdota de un alguacil que fue a cobrar un tributo y cobró un bofetón, de forma que al ver al alcalde que le había enviado, el alguacil le dijo “esta bofetada en mi cara era para Vuecencia, ya que yo iba a cobrar en su nombre”, a lo que el Alcalde le contestó: «Ahhh, pues ahí me las den todas!!».
Pues bien, aunque la post-era Covid parece anunciar una reducción drástica de las operaciones de compraventa de inmuebles, lo cierto es que, en los últimos tiempos, con mucha frecuencia se está recurriendo en estas operaciones a contratos previos de opción de compra, que son aquellos en los que el vendedor concede a la otra parte el llamado derecho de opción que permite al comprador decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la celebración o no de la compraventa.
Por ello, y aunque normalmente los contratos de opción de compra -que no deben confundirse con los contratos de arras- se realizan en documentos privados, lo cierto es que la mayoría de los “mortales” desconocen su fiscalidad, lo que no impide que Hacienda -que es inmortal- esté al quite en estas operaciones.
Y es que el problema está en que la opción de compra produce en el concedente una ganancia patrimonial que, a juicio de Hacienda, nace en el momento en que se concede y sin valor de adquisición, de forma que tributa en la parte general de la base imponible y al tipo marginal, que hoy es del 47% a partir de 60.000 euros -y lo que te rondaré después de las subidas anunciadas-.
Frente a eso, la venta del inmueble tributa al tipo del ahorro, que está entre el 19% y el 23%.
Dicho con un ejemplo, si vendemos un inmueble por 300.000 euros que nos costó 100.000 euros, y hacemos una opción de compra por 150.000 euros, tendremos que pagar más de 80.000 euros en renta, mientras que si no hay opción de compra o ésta es muy pequeña, reduciremos los impuestos a menos de la mitad. Y eso es mucho dinero.
He de decir que, a mi juicio, el criterio de Hacienda no es correcto y debería tributar todo al tipo del 23% ya que no es cierto que el derecho de opción no tenga período de generación. El razonamiento quizá es muy simple: si algo se transmite o se concede, en este caso el derecho de opción, es porque previamente se tiene, por lo que resulta difícilmente explicable que alguien pueda transmitir algo que nunca ha adquirido o, lo que es todavía más difícil, que algo que no se tiene, nazca en el mismo momento en que se concede, ya que la concesión de una opción de compra supone el ejercicio del ius disponiendi del titular del inmueble, que es inherente a la propiedad del mismo y por tanto nace con la previa adquisición.
Pero lo cierto es que, sin perjuicio de que hay recursos de casación admitidos a trámite para fijar la doctrina en relación a esta cuestión, el criterio de Hacienda -el “animus rapiñandi” o “rapiñandi causa” que tan brillantemente definió mi querido Notario- es inamovible, de forma que al contemplar estas operaciones se debe realizar un estudio real de las consecuencias fiscales de las mismas.
Como decía al principio, las opciones de compra se documentan en contratos privados que generan una sensación de impunidad en cuanto a las repercusiones fiscales, si bien no podemos olvidar que actualmente hay un férreo y necesario control sobre los movimientos de dinero, lo que nos lleva a recomendar mucha precaución al realizarlas, igual que recomendaban José Espinosa y Felipe Campuzano en la canción grabada por Perlita de Huelva, «Amigo conductor», que se convirtió en una canción emblemática para los desplazamientos en carretera en los 70… Precaución
