El otro día, un amigo me envió un mensaje que le habían reenviado con un supuesto truco viral (remarco lo de “supuesto”) para burlar la efectividad de las ejecuciones hipotecarias, de modo que aunque las entidades financieras se adjudiquen la propiedad de las viviendas sus propietarios puedan continuar ocupándolas. ¿El supuesto remedio que le habían explicado a mi amigo? Alquilarle el inmueble a un familiar directo por un euro al mes, por un plazo de 100 años y haber inscrito el derecho de arrendamiento en el Registro correspondiente. Así –decía el mensaje viral- el banco no podrá hacer nada y tendrá que respetar ese contrato, cobrando un euro durante los próximos 100 años por cada mensualidad del arrendamiento…
Dado la importancia de la cuestión que se me planteó –y lo erróneamente enfocada que estaba-, me pareció interesante dedicar un artículo a explicar cuáles son los requisitos para que se respete la posesión que ostente un ocupante de un inmueble (distinto al ejecutado) en el marco de un procedimiento de ejecución hipotecaria.
Como bien saben, un procedimiento de ejecución hipotecaria comienza cuando el propietario de una vivienda hipotecada no puede abonar las cuotas de su préstamo y, como consecuencia de ello, el hipotecante (generalmente un banco) ejecuta el contrato de préstamo hipotecario para, esencialmente, (i) obtener la propiedad y la posesión del inmueble y (ii) un derecho de crédito por la cantidad prestada y no devuelta por el deudor (junto con intereses ordinarios y de demora, costas judiciales, etc…).
Ahora bien, ¿es posible que, como preguntaba mi amigo, el banco que se convierte en propietario tras la ejecución hipotecaria se quede sin obtener la posesión del inmueble? Sí que es posible, ya lo anticipo, pero no lo es ni de la forma que le comentaron a mi amigo, ni, desgraciadamente, impide que en un futuro el banco pueda volver a instar el desalojo del ocupante mediante el correspondiente procedimiento declarativo. Me explico.
Una vez que se inicie el procedimiento de ejecución hipotecaria y conste de alguna manera que existen ocupantes distintos al ejecutante en el inmueble (en el caso utilizado como ejemplo sería el familiar del titular hipotecado), el Tribunal les pedirá que prueben la ocupación del inmueble presentando “los títulos que justifican la ocupación”. Por tanto, estos ocupantes deberán entregarle al Tribunal todos los documentos que justifiquen que realmente poseen un derecho de ocupación del inmueble (contrato de arrendamiento, facturas de gastos corrientes, recibos de pago de las mensualidades,…). Una vez que los ocupantes hayan llevado toda la documentación al Juzgado, el ejecutante (tanto antes como después de la subasta) podrá pedirle al Juzgado que declare que esos ocupantes no tienen derecho a ocupar el inmueble y que, por lo tanto, sean desalojados. Por su parte, el Juzgado decidirá si los ocupantes tienen derecho a conservar la posesión del inmueble tras una vista entre ambas partes.
Pero, ¿por qué no bastará con hacer un contrato por un euro y un plazo de 100 años a un familiar? ¿No tendría el banco que “comérselo” y respetar ese arrendamiento? La respuesta es muy clara: en la vista, para decidir si un ocupante posee derecho de ocupación de un inmueble ejecutado, el Juzgado analizará si posee un “título suficiente” para ocuparlo, es decir, si posee un derecho real –no simulado- sobre el inmueble. A la hora de decidir esta cuestión, el Tribunal analizará si el ocupante (i) posee un contrato real de arrendamiento (a precio de mercado, no por un euro), (ii) tiene puestas a su nombre las facturas de los consumos corrientes, teléfono, internet, (iii) paga realmente las mensualidades (por eso será mejor que consten abonadas mediante transferencia bancaria), (iv) o si existen vecinos que, en calidad de testigos, puedan acreditar que esa persona reside allí. Lógicamente, si al Tribunal se le aporta únicamente un contrato de arrendamiento simulado (por la simbólica cantidad de 1 euro), un plazo de 100 años y encima hecho a nombre de un familiar directo y en fechas próximas al inicio del procedimiento de ejecución hipotecaria, existirá un 99,99% de posibilidades de que falle a favor de la entidad bancaria.
En síntesis, para que un ocupante pueda tener éxito en un procedimiento de este tipo será necesario que acredite la realidad del contrato de arrendamiento, como ya he explicado, pues no valdrá con simular contratos que luego no podrán probarse.
¿La mala noticia? Que aunque el ocupante “sobreviva” a un procedimiento de este tipo, el banco podrá ejercitar acciones posteriormente para quitarles la posesión del inmueble.
