Miquel Amengual: “Las herencias en vida y las desheredaciones han aumentado por la presión económica”

Entrar en el Colegio Notarial de Baleares es adentrarse en un territorio donde la solemnidad no pesa: flota. El edificio, en pleno corazón de Palma, respira siglos de derecho balear en cada madera oscura y cada lomo desgastado de su biblioteca centenaria. Desde el salón de actos —que ha escuchado debates que hoy son parte de la historia jurídica de las Islas— hasta los despachos donde se firman decisiones que cambiarán vidas, la institución mantiene una serenidad que contrasta con el ritmo hiperacelerado que espera fuera. Tras cruzar su umbral recibe a mallorcadiario.com su decano, Miquel Amengual.

Amengual sustituyó al histórico Raimundo Forntuny en 2024. Con trato cercano y precisión quirúrgica en cada respuesta, el decano no rehúye ningún tema. Como si de una firma de un documento se tratara, calca con trazo firme una fotografía nítida de la realidad notarial en un archipiélago donde vivir, heredar o construir se ha vuelto más complejo que nunca. "Somos un pilar de seguridad jurídica y muchos desconocen muchas de las funciones que desempeñamos a diario".

VIVIENDA: UN MERCADO ACTIVO, PERO CADA VEZ MÁS DIFÍCIL

Miquel Amengual lo resume sin rodeos. “No vemos una desaceleración en el número de compraventas, pero sí algo evidente: cada vez es más difícil que los jóvenes puedan comprar”. La actividad inmobiliaria se mantiene estable, incluso con un repunte de crédito tras la pandemia. La dificultad no está en las operaciones, sino en quién puede permitírselas.

"Es raro encontrar vivienda por debajo de 350.000 o 400.000 euros"

Los precios, asegura el decano, avanzan por un carril que los salarios ya no pueden seguir. “Hoy es raro encontrar vivienda por debajo de 350.000 o 400.000 euros. Si no hay ahorro familiar o ayudas públicas que financien el cien por cien, el acceso es muy complicado”. Esa precariedad no es solo balear, pero aquí duele más: “Ibiza empieza a ser prácticamente inaccesible para la mayoría”.

El mercado extranjero también está virando. “Hay extranjeros que ya no compran porque el precio ha dejado de ser atractivo”, señala. Aun así, el comprador español sigue siendo mayoría y, por detrás, alemanes e ingleses. En los barrios más populares, la tendencia es distinta. “Hay muchas compras de ciudadanos marroquíes en zonas donde quedan inmuebles procedentes de Sareb con problemas de posesión. Es un mercado que el comprador local no suele querer asumir”.

FONDOS, BUILD-TO-RENT Y NUDA PROPIEDAD

Lo que en la Península parece tendencia —fondos entrando en vivienda, modelos build-to-rent o nuda propiedad— aquí sigue siendo residual. “En Baleares sigue mandando el particular. No vemos fondos comprando vivienda para alquiler. La propiedad está muy fragmentada y culturalmente el ladrillo es intocable”.

Sobre la nuda propiedad, su respuesta es tajante. “En 17 años, no he hecho ni una. Aquí la gente no quiere desprenderse de su casa. Prefieren valorar una hipoteca inversa antes que perder la titularidad”.

HERENCIAS EN VIDA: UNA TENDENCIA QUE NO NACIÓ DE LA FISCALIDAD

El auge de las herencias en vida no es casualidad ni un simple efecto del último cambio fiscal. “El punto decisivo fue en 2017, cuando el Supremo eliminó la tributación en IRPF para el donante. Ahí cambió todo”.

Desde entonces, muchos padres ordenan la sucesión en vida para evitar incertidumbres futuras. “Donar o heredar cuesta lo mismo hoy, pero la gente teme que mañana no sea así. Y también quieren asegurarse de poder hacerlo antes de que aparezcan enfermedades incapacitantes”.

La exención del impuesto de donaciones entre padres e hijos, vigente desde julio de 2023, también está empujando operaciones, sobre todo para ayudar a jóvenes a comprar vivienda.

PERMUTAS: AUGE, NEGOCIACIÓN DURA Y RIESGOS OCULTOS

Las permutas entre propietarios de suelo y promotores se han multiplicado, pero no siempre son un camino despejado. “El propietario pide más porcentaje que antes, y la construcción es mucho más cara. El promotor tiene que valorar muy bien si le compensa”.

Y el riesgo para quien aporta el solar es claro. “La protección real es limitada si el promotor necesita financiación. El banco siempre va primero. Es imprescindible pedir avales personales o bancarios”.

FRAUDES Y SUPLANTACIONES: ALARMA MEDIÁTICA, INCIDENCIA REAL MÍNIMA

Aunque los titulares parecen sugerir un auge de estafas, Miquel Amengual relativiza el fenómeno. “Las suplantaciones son residuales. El verdadero riesgo está en valorar la capacidad de personas mayores”.

Describe escenas habituales: hijos que acompañan a padres a otorgar testamentos o poderes, notarios que piden hablar a solas con el firmante, preguntas diseñadas para detectar voluntad real y descartar presiones. “Lo difícil no es el Alzheimer avanzado, sino la coacción emocional silenciosa. Tenemos que ser extremadamente prudentes”.

FAMILIAS DESPUÉS DE LA PANDEMIA: SUBEN LAS DESHEREDACIONES POR MALTRATO PSICOLÓGICO

La principal tendencia no está en divorcios —que siguen sin aprovecharse por vía notarial pese a ser más rápidos y baratos— sino en las desheredaciones.

"Para las parejas sin hijos, acudir al notario agiliza muchísimo más el divorcio que pasar por los juzgados"

“Han aumentado de forma clara las desheredaciones por maltrato psicológico. La jurisprudencia lo permite, pero el riesgo probatorio es muy alto. Hay que asesorar con mucha cautela” explica Miquel Amengual.

UN ARCHIPIÉLAGO DESIGUAL…Y UN MAPA NOTARIAL ESTABILIZADO

Tras la expansión de 2006 y la posterior crisis, muchas notarías creadas entonces quedaron deficitarias. La demarcación de 2017 corrigió el exceso.

“Hoy somos 70 notarios en Baleares y el servicio está bien cubierto. No faltan plazas, ni en zonas rurales ni en municipios pequeños”.

LA REVOLUCIÓN DIGITAL DEL NOTARIADO: “NOS ADELANTAMOS DOS DÉCADAS A LA ADMINISTRACIÓN”

Si hay un ámbito donde el Colegio Notarial va por delante, es la digitalización. “El Índice Único Informatizado —creado en 2003— es la segunda mayor base de datos del Estado, solo detrás de la de Hacienda. Y todo lo ha pagado el notariado”.

El protocolo digital, activo desde 2023, permite copias electrónicas vivas, que se actualizan automáticamente con cada asiento registral. Y desde 2023, también pueden firmarse por videoconferencia muchos documentos mercantiles. “En la pandemia ya estaba todo preparado, pero no se autorizó. Nos adelantamos a la directiva europea”.

UN ECOSISTEMA SATURADO, LEYES DESFASADAS Y UN PAPEL QUE NO CAMBIA

Preguntamos por las tensiones recientes entre colectivos jurídicos y el Ministerio. Miquel Amengual distingue: “Dependemos del Ministerio como funcionarios, pero organizativamente somos independientes. Lo que sí sufrimos es el apagón normativo: hay leyes que llevan años esperando”.

"Somos un pilar de seguridad jurídica, tenemos un papel significativo en la vida de las familias"

Entre ellas, una que bloquea operaciones en Baleares. “La ley de 1975 que obliga a pedir permiso militar a extranjeros no comunitarios que compran rústico. Es absurdo que un ruso pueda comprar un chalet en Son Vida sin permiso, pero no un corral en Costitx. Debería derogarse ya”.

En un mundo saturado, qué papel debe jugar el notario. “Somos un pilar de seguridad jurídica. Mientras haya contratos, familias, viviendas y herencias, el notariado seguirá siendo necesario. No es un cambio cosmético: es adaptarse para seguir siendo útiles”.