Como Uds. saben, el pasado martes se publicó en el Boletín Oficial del Estado, convertido en una de las lecturas pandémicas más habituales, el Real Decreto-ley 15/2020, el cual contiene ciertas medidas respecto a los arrendamientos de locales de negocio afectos a la actividad de empresarios y profesionales.
Son cuatro artículos nadas más, y nada menos, dedicados a este tema, y ya solo comenzar a leerlos me viene a la memoria una frase del genial Groucho Marx, la que se recoge en la descacharrante escena de “Una noche en la ópera”, cuando le dice a su hermano Harpo, “Haga el favor de poner atención en la primera cláusula porque es muy importante. Dice que… la parte contratante de la primera parte será considerada como la parte contratante de la primera parte. ¿Qué tal, está muy bien, eh?...”, recogiendo así una paradigmática concreción de lo que no debe ser el Derecho Administrativo.
Analizar en profundidad la norma supondría colapsar el resto de los espacios de este digital, a buen seguro más interesantes, de forma que me detendré en dejar en este primer capítulo algunas dudas iniciales, que serán resueltas, aclaradas, y vueltas a aclarar en forma a la que nos van acostumbrando.
La norma diferencia entre los arrendadores llamados “grandes tenedores” y resto de arrendadores, señalando que los primeros son aquellos que son titulares “de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2”.
A los “grandes tenedores” les impone la obligación de aceptar la propuesta de sus inquilinos de aplazar la renta de los meses que dure el Estado de Alarma, sus prórrogas, “y las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses”, prorrateando el importe de las mismas en un plazo de dos años a contar desde que acaben dichos meses de renta, salvo que hubiesen alcanzado otro acuerdo “por ambas partes y con carácter voluntario”.
Para el resto de arrendatarios de locales cuyos propietarios no alcancen ese número de inmuebles, la norma señala que “podrán” solicitar del arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta en el sentido de lo anterior, salvo que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario; de forma que la regulación queda reducida a una mera manifestación de intenciones por una de las partes, que la otra no se ve obligada siquiera a valorar y, por tanto, sin ninguna aplicación práctica. Como decía aquel, frente al vicio de pedir…
Entre las condiciones exigidas para acceder a estas medidas, se establece que la actividad haya quedado suspendida por el Estado de Alarma o que la facturación se haya reducido, al menos, un 75 por ciento en relación con la facturación media mensual del trimestre del año anterior, exigiéndose como acreditación de ello en caso de suspensión un certificado de la Administración “sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado”.
Resulta tan evidente que como arrendatario voy a poder solicitar cualquier cuestión al propietario, sin necesidad de que una norma me lo permita, que para este viaje no necesitaba esas alforjas, pero el problema es que se introducen otras cuestiones esenciales como es que, hasta la fecha, nadie había dicho que aquellos empresarios que tienen la actividad suspendida tenían que darse de baja, entre otras cosas ya que dicho cese en la actividad no es voluntario si no que ha venido impuesto “ex lege”, de forma que esta “nueva idea” introduce serias dudas y más que serias consecuencias de confirmarse.
Y todo ello sin entrar en este primer capítulo en la referencia en la Exposición de motivos a que “ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus»”, cuya interpretación puede ser una nueva e importante fuente de conflictos.
Las constantes regulaciones por la vía de urgencia, al parecer sin contar con los filtros adecuados, van a llevar a que tengamos que acudir a cambiar el lema de un conocido programa; mañana más, pero no peor, porque eso es imposible.
