Si partimos de la idea, rigurosamente comprobable, de que la inflación beneficia a los gobiernos vía mayores recaudaciones y, especialmente, por la disminución de la carga de su deuda. Podemos también extender el razonamiento al incremento de precios de la vivienda. Por añadidura, esos mismos gobiernos, como cualquier otro deudor, prefiere tipos de interés bajos (o incluso negativos) y éstos fomentan el incremento de las cotizaciones de los activos, incluidos los inmobiliarios.
Un breve listado de los tributos que descansan sobre el valor de la vivienda nos permitirá formarnos una imagen de la situación: IRPF (renta imputada, rendimientos del capital inmobiliario y ganancias patrimoniales); IRNR (impuesto de la renta a no residentes por renta imputada o alquiler); impuesto de patrimonio; impuesto a grandes fortunas; IDS ) impuesto sobre sucesiones y donaciones; IVA (impuesto sobre el valor añadido; impuesto sobre la renta de sociedades (si los inmuebles pertenecen a la empresa); ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales); AJD (actos jurídicos documentados); IBI (impuesto sobre bienes inmuebles); IIVTNU (impuesto sobre el incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana); tasas por revisiones obligatorias, contribuciones especiales y otros recargos dependiendo de los municipios o zonas y circunstancias.
Sin inflación, incluidos los precios de las casas, los gobiernos tendrían auténticas dificultades para hacer frente a cualquiera de la miríada de gastos que afrontan, y que les permiten realizar continuas nuevas ofertas electorales. Por eso mismo, los incrementan de forma constante. De hecho, la prensa tradicional, y con ella buena parte del público, suelen celebrar que el responsable presupuestario de turno anuncie, en cada ejercicio, “el presupuesto más alto de la historia” y, claro está, siempre también el más social. Nadie tiene interés en recordar que eso se tiene que pagar.
Así, ninguno de esos responsables hacendísticos desea deflactar los tipos tributarios, bajo su jurisdicción, cuando los precios escalan. Pues son bien conscientes de que, la inflación en general, y la de la vivienda en particular, contribuyen a financiar el gasto público, sin necesidad de recurrir a debatir desagradables incrementos impositivos. Por esto mismo, es legítimo preguntarse sí las administraciones tiene incentivos reales a contener los precios,
Por otra parte, con democracia o sin ella, los gobiernos que se mantienen en el poder normalmente cuentan con una base social que, de una forma u otra, los respaldan. Así que, siguiendo este razonamiento, es más que posible que exista una mayoría social a la cual la actual situación de vivienda cara le viene bien. De hecho, en España nos encontramos con que el porcentaje de propietarios ronda el 75% (con independencia de si la tiene pagada o no). Lo cual puede permitir concluir que únicamente un grupo minoritario (aunque relevante de en torno al 25%) sufre las verdaderas consecuencias de este drama. Por contra, el resto o bien no se da por enterado, o bien se siente beneficiado.
A todo lo anterior se puede añadir que entre las cohortes de edad más elevada hay muchos más propietarios que entre los de más jóvenes. Efectivamente, mientras entre las generaciones más numerosas, como la de los babyboomers, la propiedad es casi un fenómeno universal, por contra, entre los millennials rondará únicamente el 35-40%. Por añadidura, muchos de esos babyboomers no han tenido descendencia, o tienen muy poca, lo cual les hace percibir el valor de su casa como un seguro, contemplando las dificultades de acceso como un problema algo lejano que no viven en carne propia.
Al político avezado captador de votos no se le escapa ninguno de los datos expuestos. Sabe que los ganadores de la subida de precios son más que los perdedores, y obrará en consecuencia, aunque, tenderá a construir un discurso, más o menos impostado, que resulte grato a los oídos de los que estén en peor situación. No olvidemos que la cotización de la vivienda tiene notables efectos redistributivos y que la apuesta segura para los políticos de masas es la del statu quo.
Con lo dicho hasta aquí, observamos que los incentivos para mantener precios elevados de la vivienda no son pocos, por lo que no parece demasiado esperar políticas realmente eficaces para la contención de los precios.
Sin embargo, más allá de la vivienda habitual, la rentabilidad de los inmuebles puede obtenerse, o bien mediante el cobro de las rentas de alquiler, o bien alternativamente, mediante el incremento de valor de las mismas. Una política favorable al alquiler lo incentiva, mientras que su restricción hace preferible la segunda opción. A su vez, la liberalización del alquiler facilita la movilidad y, por tanto, contribuye a mejorar la productividad que es el fundamento de los salarios más elevados.
Es en este último punto donde aparecen las distintas ofertas políticas reales. La del social-comunismo de Pedro Sánchez consiste en una masiva intervención restrictiva del mercado de alquiler. Tiene el efecto colateral de contribuir al incremento de los precios; ya que muchos propietarios preferirán mantener su vivienda vacía a la espera de rentabilizarla, simplemente, a través de la plusvalía. El PSOE y sus aliados defienden esta política por primar el efecto propagandístico a los resultados reales. Lo cual vuelve a estar incardinado con las preferencias sociales.
En definitiva, me inclino a pensar que existen considerables intereses creados en mantener elevados los precios de las viviendas, por lo que no creo que veamos una disminución significativa de los mismos durante cierto tiempo.
