Las viviendas modulares son edificaciones que se fabrican total o parcialmente en instalaciones industriales y que, posteriormente, se trasladan a la parcela donde se ensamblan e instalan de forma definitiva. Este sistema constructivo ha ganado presencia en Mallorca en los últimos años y se aplica tanto a viviendas unifamiliares como a proyectos de mayor envergadura. A diferencia de la construcción tradicional, gran parte del proceso se realiza en fábrica, donde se producen los distintos módulos que después se transportan al emplazamiento final para su montaje.
Su crecimiento ha ido acompañado de un mayor interés por conocer sus características, así como los requisitos urbanísticos, los costes y los plazos de ejecución. Para analizar la situación actual, mallorcadiario.com ha consultado al Departamento de Urbanismo del Consell de Mallorca, al decano del Colegio Oficial de Ingenieros Industriales de Baleares (Coeib), Mateu Oliver, y a responsables de Modular Home Mallorca, una de las empresas especializadas que operan en la Isla.
LA NORMATIVA URBANÍSTICA
El auge de las casas modulares ha alimentado la creencia de que, al llegar parcialmente construidas a la parcela, pueden esquivar parte de los trámites urbanísticos. Nada más lejos de la realidad. Desde el área de Urbanismo del Consell lo aclaran: "Si se destina a vivienda, es una edificación a todos los efectos —tal y como establece la Ley de Urbanismo de las Illes Balears— y, por tanto, debe cumplir exactamente la misma normativa que una casa construida mediante sistemas tradicionales".
Esto implica que una construcción industrializada está sujeta a las mismas obligaciones urbanísticas que cualquier otra edificación residencial, con independencia del sistema constructivo utilizado. "Da igual que haya sido fabricada en una nave industrial y llegue en módulos, que sea de madera o de hormigón, que se apoye sobre pilares o incorpore elementos prefabricados. Si tiene uso residencial, debe cumplir la normativa urbanística y obtener las correspondientes licencias", apuntan desde la administración insular.
En la misma línea, Mateu Oliver insiste en que la diferencia entre una vivienda industrializada y una tradicional no está en las exigencias legales o técnicas, sino en el proceso constructivo. Como recuerda el decano del Coeib, estas viviendas deben ajustarse igualmente a las condiciones urbanísticas, de seguridad, habitabilidad y eficiencia energética. "No hablamos de viviendas de menor categoría. Hablamos de otra forma de construir", resume.
TIPOS DE SUELO E INSULARIDAD
En suelo rústico, cuya ordenación corresponde al Consell de Mallorca, la normativa fija una parcela mínima de 14.000 metros cuadrados (el equivalente a unas dos cuarteradas) para la construcción de una vivienda unifamiliar. En espacios protegidos como las Áreas Naturales de Especial Interés (ANEI) o las Áreas Rurales de Interés Paisajístico (ARIP), las restricciones son aún mayores y, en determinados casos, la edificación puede estar muy limitada o incluso prohibida.
Además de estos requisitos urbanísticos, se exige la integración paisajística y el respeto a la estética tradicional mallorquina. "Los materiales, colores, cubiertas y acabados deben ajustarse a los criterios establecidos por la normativa territorial", recuerdan desde Urbanisme. Estas condiciones afectan también a elementos como las piscinas, que en espacios rurales no pueden superar los 35 metros cuadrados de lámina de agua.
En suelo urbano, la última palabra la tienen los ayuntamientos. "Son los municipios los que fijan las condiciones de construcción a través de sus planes generales y ordenanzas urbanísticas", explican desde el Consell. Los proyectos se someten a la misma revisión que cualquier otra vivienda. Los técnicos analizan la edificabilidad, la ocupación de la parcela, las alturas permitidas, los retranqueos y las condiciones estéticas previstas por la normativa local. Por eso, algunos diseños o acabados de carácter más industrial pueden encontrar dificultades para encajar en determinados entornos urbanos.
A ello se suman, además, los condicionantes propios de la insularidad, que afectan tanto a la logística como a la parte técnica. Como advierte el representante balear de los ingenieros industriales, este modelo exige planificar con precisión el transporte, los accesos, el montaje y la disponibilidad de proveedores, además de resolver correctamente aspectos como la cimentación, la estructura, el comportamiento frente al viento, la humedad, la salinidad, el aislamiento, las instalaciones o la protección contra incendios. "La ingeniería es fundamental", resume.
RAPIDEZ, PLANIFICACIÓN Y CONTROL
La principal diferencia entre ambos modelos no se encuentra en la normativa, sino en el proceso constructivo. El decano del Coeib resume el funcionamiento de los proyectos industrializados con un dato revelador: "Hoy podemos hablar de viviendas que salen hasta en un 90 por ciento terminadas de fábrica". Los módulos incorporan ya buena parte de los acabados, carpinterías, ventanas e incluso baños completamente equipados.
"Lo que llega a la parcela está prácticamente acabado. Allí se realiza el ensamblaje final y las conexiones necesarias para poner la vivienda en funcionamiento", explica Oliver a este digital. Este sistema permite acortar de forma notable los plazos de ejecución respecto a la construcción convencional, con reducciones que, según el decano, pueden situarse entre el "50 y el 70 por ciento, en función del proyecto".
Ahora bien, Oliver introduce un matiz importante: la rapidez no depende solo del sistema, sino de que todo esté bien resuelto desde el principio. La construcción industrializada, explica, exige un alto grado de definición previa y mucha menos improvisación que la obra tradicional. "Diseño, instalaciones, encuentros constructivos, logística, montaje y mantenimiento deben quedar cerrados desde la fase de proyecto", puntualiza.
Asimismo, refiere que la fabricación en un entorno controlado permite una planificación más precisa y reduce las incidencias derivadas de factores externos, como la meteorología. "La obra no depende tanto de las condiciones climáticas y eso facilita cumplir los calendarios previstos", apunta Oliver. Por otro lado, la industrialización también aporta ventajas desde el punto de vista técnico. "Cuando trabajas en una fábrica, el control sobre cada fase del proceso es mucho mayor", asevera Oliver, quien destaca que este modelo reduce determinados riesgos laborales: "Una parte importante del trabajo deja de hacerse a la intemperie, lo que mejora las condiciones de seguridad".
INCERTIDUMBRE, PRECIOS Y PRUDENCIA
A ello se suma, según el decano, una ventaja especialmente relevante para el ciudadano: la reducción de la incertidumbre. Si el proyecto está bien planteado, la construcción industrializada puede ofrecer plazos más previsibles, mejor control de costes, mayor calidad de ejecución y menos incidencias en obra. También puede reducir las molestias en el entorno, con menos residuos, menos ruido y menos movimientos de materiales, algo especialmente importante en contextos urbanos o insulares.
Cabe señalar que el coste es una de las cuestiones que más interés despierta entre quienes valoran esta alternativa. Sin embargo, desde Modular Home Mallorca consideran que existe una idea equivocada muy extendida. "Se ha instalado la creencia de que una vivienda modular siempre es más barata y eso no es necesariamente cierto", explican a mallorcadiario.com. La empresa señala que una vivienda modular de hormigón, con calidades equivalentes a las de una vivienda tradicional, puede tener un coste muy similar. "La diferencia no está tanto en que sea más barata, sino en que el cliente sabe desde el principio cuánto va a costar", indican.
"En una construcción convencional es relativamente frecuente que aparezcan modificaciones o sobrecostes durante la obra. En nuestro caso, la incertidumbre es mucho menor", agregan desde Modular Home Mallorca, al tiempo que recuerdan que existen gastos que son idénticos en ambos modelos constructivos. El movimiento de tierras, la preparación de la parcela, los honorarios técnicos, las acometidas o las tasas administrativas deben afrontarse independientemente del sistema elegido.
Oliver llama también a la prudencia: "Debemos evitar generar falsas expectativas. Industrializar no significa abaratar automáticamente cualquier vivienda". A su juicio, para que este modelo tenga un efecto real sobre el precio final hacen falta suelo adecuado, seguridad jurídica, financiación, volumen suficiente, colaboración institucional y un tejido empresarial preparado. Por eso recomienda no elegir una empresa solo por el presupuesto inicial, sino revisar también calidades, prestaciones, plazos, garantías, mantenimiento y coste total del ciclo de vida.
BUROCRACIA Y DISEÑOS
Aunque las viviendas modulares permiten reducir los tiempos de construcción, el proceso completo sigue condicionado por los trámites administrativos. "Una vez obtenida la licencia, una vivienda puede estar terminada en un plazo de entre seis y doce meses", explican desde Modular Home Mallorca. No obstante, esta empresa considera que el principal obstáculo continúa siendo la obtención de los permisos necesarios. "La burocracia sigue siendo el gran cuello de botella. En muchas ocasiones, el tiempo de espera para conseguir una licencia es superior al que necesitamos para fabricar y montar la vivienda", señalan a este digital.
La evolución del sector también ha transformado el diseño de este tipo de viviendas. "Existe la idea de que todas las casas modulares son iguales, pero eso ya no responde a la realidad", afirman desde Modular Home Mallorca. La empresa trabaja con sistemas que permiten adaptar distribuciones, acabados y elementos estéticos a las necesidades de cada cliente. "Lo que hacemos es combinar procesos industrializados con un amplio abanico de opciones de personalización. Eso permite ofrecer viviendas muy diferentes entre sí sin perder las ventajas de la fabricación en serie", concluyen.
