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'Muchos pisos no se alquilan porque hay temor a impagos y a perder la vivienda'
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"Muchos pisos no se alquilan porque hay temor a impagos y a perder la vivienda"

Por Josep Maria Aguiló
sábado 25 de junio de 2022, 14:52h
El presidente de la Asociación Balear de Servicios Inmobiliarios —ABSI—, Fernando Valentín (Palma, 1983), ocupa el cargo desde marzo del pasado año. Asimismo, es gerente de la Inmobiliaria Living Palma. En la presente entrevista, Valentín analiza en profundidad la realidad del mercado de la vivienda desde el sector inmobiliario.

¿A qué atribuye el elevado incremento del precio de los alquileres desde 2020?

Bueno, me gustaría matizar que nosotros no estamos notando un incremento muy grande en los precios de los alquileres. Partiendo de la base de que los precios en Palma siempre han estado altos, en estos dos últimos años no hemos notado un incremento muy acentuado. Es cierto que los alquileres han subido un poco, pero lo han hecho en un contexto en el que ahora está subiendo todo.

¿Y en la Part Forana?

En la Part Forana, en los municipios en donde hay menos demanda, los precios están más estabilizados. Esto es así. Pero no hay que olvidar que, en general, en los enclaves en donde hay más demanda, se va a notar siempre un ascenso más importante en los precios de los alquileres.

¿Cuál sería hoy el precio medio de un piso de alquiler en Palma?

Resulta completamente imposible poder dar un precio medio de un piso estándar. Piense que no hay dos pisos que sean iguales. Así, incluso en un mismo edificio, el piso que está reformado valdrá más que el que no lo está. Del mismo modo, el hecho de que una finca tenga o no ascensor influye también en el precio del alquiler. Por zonas ocurre exactamente igual, pues en Palma tenemos zonas muy diferentes. En ese sentido, las zonas que están más cerca de la costa van a ser más caras. Lo que sí le puedo decir es que, en estos momentos, en Palma es muy difícil poder alquilar un piso que esté medianamente bien por menos de unos 650 euros al mes.

"Los alquileres han subido un poco, pero lo han hecho en un contexto en el que ahora está subiendo todo"

¿Son partidarios del alquiler turístico?

Creo que no es posible responder con un "sí" o con un "no" a esta pregunta. Está claro que en según qué zonas de Palma hay ya muy poca gente autóctona, esencialmente porque no puede alquilar o comprar en determinados lugares por el hecho de que hay muchos turistas que están viviendo ya allí, bien en vacacional o bien en residencial. Lo ideal sería hacer algo para que quepa todo el mundo en todas las zonas.

¿Hay criterios objetivos para fijar un precio a la hora de alquilar o de vender?

La fijación de precio tanto de alquiler como de venta es un proceso totalmente objetivo, en el que sobre todo se tienen en cuenta la zona en donde se encuentra el piso y las características de la propia vivienda. En cualquier caso, también es verdad que siempre nos movemos en horquillas de precio. Piense, por ejemplo, que a una persona que tenga a su madre al lado del piso que quiere alquilar o que tenga el trabajo cerca de esa casa, le interesará estar en esa finca concreta, por lo que pagará un poco más de lo que pagaría otra persona.

¿También es así en la "milla de oro" de Palma?

Efectivamente. Piense que toda persona que quiera montar un negocio a pie de calle y necesite que su local sea visible, sabe que en aquellas calles en donde hay más tránsito de personas el precio de los alquileres será mayor. En el caso de la "milla de oro" de Palma, en esas calles hay un número determinado de locales y seguro que hay muchas empresas que quieren estar allí. Por tanto, hay una demanda muy grande y una oferta muy pequeña. Eso es lo que hace que en la "milla de oro" los precios sean muy elevados. En cambio, cuanto menos tránsito de personas hay en una calle concreta, más bajos serán allí los precios de los locales. Es una cuestión totalmente objetiva.

"Desde que salimos del confinamiento, hace ya dos años, el mercado de compraventa está bien, muy activo"

¿Qué les pareció que el Gobierno haya limitado al dos por cien la subida de los alquileres hasta el 30 de junio?

La verdad es que recibimos bien esa decisión del Gobierno, porque estamos viviendo un momento de subida de precios y de elevada inflación, que esperamos que sea algo temporal o coyuntural. Por ello mismo, creemos que es razonable que los propietarios no aprovechen la actual situación para elevar los alquileres, dado el nivel de inflación en el que ahora nos encontramos, del ocho por cien o el nueve por cien. No nos parecería adecuado ni razonable para la estabilidad de ese alquiler que se pudiera subir un porcentaje tan alto.

Ah, de acuerdo...

En ese contexto, también le he de decir que la gran mayoría de propietarios son razonables y comprenden que esto es algo coyuntural. Además, si suben el precio del alquiler en exceso, corren el riesgo de que sus inquilinos no les paguen y tengan ahí un problema muy gordo. De hecho, ese es el mayor miedo que tiene todo propietario.

¿Qué valoración hacen de las ayudas al alquiler que ofrecen las administraciones?

Nos parecen bien. Se trata de una medida que puede ayudar al sector. Nosotros creemos en las ayudas directas a los inquilinos para facilitar el alquiler. Dicho esto, hay otra medida que llevamos pidiendo desde hace ya muchísimos años, que es que se dote de mayor seguridad jurídica al propietario. Como le comenté hace un momento, el mayor miedo que tiene un propietario es que el inquilino no le pague la renta. Por eso hay muchos pisos que no salen al alquiler, porque los propietarios tienen miedo, pues saben que si un inquilino les deja de pagar, van a pasar muchos meses hasta que recuperen las llaves de la vivienda.

"Es razonable que los propietarios no aprovechen la actual situación para elevar los alquileres al nivel de la inflación, que es del ocho o el nueve por cien"

¿Habría otras posibles medidas incentivadoras?

Efectivamente. Creemos que otras posibles medidas como dar más incentivos fiscales a los propietarios de las viviendas u ofrecer ayudas para reformar aquellos pisos que ahora mismo no están en un estado óptimo, harían que hubiera más pisos disponibles en el mercado. Piense, además, que cuantos más pisos en oferta haya, más pronto se regularán de manera natural los precios del alquiler. Ahora mismo hay mucha demanda y poca oferta; por eso los precios siguen siendo altos. Esta es la ley de la oferta y la demanda.

Ah, entiendo, sí...

En definitiva, estamos de acuerdo con las ayudas directas a los inquilinos, pero se tienen que complementar con otro tipo de ayudas o de acciones, en especial la de dotar de mayor seguridad jurídica a los propietarios. Todas las medidas tienen que ir orientadas a que haya más oferta en pisos de alquiler. Esa situación sería buena absolutamente para todos.

¿Cómo está ahora mismo el mercado de compraventa de pisos?

Desde que salimos del confinamiento, hace ya dos años, el mercado de compraventa está bien, muy activo. Se ha seguido vendiendo mucho y la gente que tiene dinero sigue comprando. Es cierto que los precios han ido al alza, pero lo han hecho igual que los alquileres, muy moderadamente. No hemos notado ningún "boom" en los precios de venta. Todo ello se ha visto ayudado por hipotecas a bajo tipo de interés, lo cual ahora está cambiando.

"La gente sabe que la inversión en vivienda o en ladrillo es lo más seguro, con todas las opciones que tiene. Además, estamos en Baleares, que es una de las plazas en donde hay más gente que se anima a invertir"

¿Y cómo puede influir este cambio?

Bueno, vamos a ver cómo reaccionará el mercado a la actual subida del euríbor. También es verdad que no era normal que hubiera un euríbor negativo, por lo que el hecho de que ahora suba un uno por cien o un dos por cien es algo que entra dentro de la normalidad, si bien ahora mismo está subiendo de una manera muy rápida. Pero insisto, nos encontramos con un mercado de compraventa que está activo, pues la gente sabe que la inversión en vivienda o en ladrillo es lo más seguro, con todas las opciones que tiene. Además, estamos en Baleares, que es una de las plazas en donde hay más gente que se anima a invertir.

¿Qué ventajas tiene alquilar un piso a través de una inmobiliaria?

En el tema de los alquileres, la mayor ventaja que encuentra un propietario al contactar con una inmobiliaria es la seguridad que le da en cuanto al filtro que hacemos con los inquilinos. Tenemos muchísima experiencia y sabemos, por ejemplo, cuál es el máximo que puede llegar a pagar un inquilino según su renta. En ese sentido, tenemos herramientas para saber si un inquilino va a traer problemas o no en el futuro. Además, está la difusión que hacemos para conseguir el mayor número de candidatos posible, pues cuantos más candidatos tengas, mejor podrás elegir.

¿Destacaría algo más en ese sentido?

Nosotros hacemos también otra labor muy importante, que es la de mediar. Muchas veces tal o cual propietario acude a nosotros contándonos que su inquilino le ha dicho que ha surgido un problema en el piso, por ejemplo una avería o una rotura. A partir de ahí, nosotros hacemos muchas veces la labor de mediación, explicándole al propietario en qué casos es él quien tiene que correr con los gastos de una posible reparación. Le decimos qué es lo que corresponde hacer según la ley. Y si en la ley no está suficientemente claro a quién le correspondería el pago de, por ejemplo, la reparación de un electrodoméstico, le explicamos al propietario qué es lo que entendemos que tocaría hacer según nuestra experiencia.

¿Hay mucho intrusismo en su ámbito laboral?

Absolutamente. Es uno de los grandes problemas a los que nos enfrentamos en la actualidad. Nuestro sector de momento no está regulado, por lo que cualquier persona puede montar una inmobiliaria. Ello hace que en ocasiones se dé la paradoja de que la gente no disponga de un profesional con ciertas garantías al que acudir para realizar una inversión tan importante como es la compra o la venta de una vivienda, que es la decisión más importante en la vida económica de la mayoría de nosotros. Por ello, vamos a ver si dentro de no mucho tiempo conseguimos que esto cambie, trabajando con la Conselleria d'Habitatge, para lograr regular nuestra profesión, no sólo por nuestro bien, sino sobre todo por el bien de la sociedad.

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